みらいわBlog | みらいわ相談事例

みらいわブログ　2022年8月号

「賃貸住宅管理業」の登録

みなさま、こんにちは。みらいわメンバーで加来不動産(株)の井料（いりょう）です。
このブログをご覧いただいているみなさまの中に、賃貸不動産のオーナーさまもいらっしゃると思いますので、不動産に関係する新しい法律をご紹介します。「賃貸住宅管理業」の登録についてです。令和3年6月15日から「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が全面的に施行されました。これにともない、賃貸住宅オーナーさまから管理業務の委託を受ける事業者は、賃貸住宅管理業の登録が必要となりました。以下が主な要件です。
① 200戸以上の賃貸住宅を管理する事業者は登録が必要
② 営業所又は事務所ごとに、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する業務管理者を１名以上配置（賃貸不動産経営管理士という資格もあります）　。
③ オーナーへの重要事項説明：オーナーとの管理受託契約締結前の重要事項説明として、「報酬及び具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明」すること
④ 財産の分別管理：入居者から金銭など（家賃等）を徴収することがありますが、それらは事業者の自己の固有の財産などと分別して管理しなければならない

掻いつまんでご説明すると、上記内容となります。

これまで、管理を受託する事業者（不動産業者）と賃貸住宅オーナーさまとの間で、明確なルールが無くトラブルとなるケースもあったと耳にします。この法律ができたことにより、オーナーさまも管理を委託する事業者（不動産業者）を選ぶ上で一つの目安ができたように思います。

　賃貸住宅のオーナーのみなさま、管理をまかせようと思う事業者（不動産業者）が、この「賃貸住宅管理業」の登録しているか、②の知識・経験等を有する業務管理者がいるか、③契約前に重要事項の説明をしてくれるか、④財産の分別管理をしているか、確認をされることをおすすめいたします。

井料隆彦

みらいわブログ　2022年7月号

「サブスク契約に気をつけて」

いつの間にかテレビで普通に使用されている言葉「サブスク（＝サブスクリプション）」
一定期間に定額で商品やサービスを利用できることを意味します。

定額サービスというと、モトを取れないという先入観があったのですが、私も今では動画や音楽配信サービスなど、とても手軽な金額で楽しんでいます。けれど、２つの点で注意しないといけないと感じたことがあります。

ひとつ目は、「無料のコンテンツに注意する」です。
これは失敗話なのですが、アマゾンのプライムビデオという定額サービスを利用している際のこと。
メニューの中には無料で見られるものと、有料で支払手続きをしないと見られないものがあります。それは十分注意したうえで、有料番組もたまに利用しつつきちんと管理できているつもりでした。
ところがある日普段使っていないカードの明細をふと見ると、身に覚えの無いアマゾンからの請求が・・・５つほどの明細はすべて「○○チャンネル利用料」です。この時初めて、しまった！と思いました。無料だと思っていたチャンネルは一定期間の後有料になることを知らず、もしくは良く確認せずに軽い気持ちで利用していたのです。中には１年間支払いを続けたチャンネルもありました。ほんの１０分ほど内容を確認するために登録したスポーツ番組でした。なんともったいない・・・これに懲りて、無料のチャンネルでも登録は用心して、たとえ文字が小さくても規約や説明はきちんと読むことを家族と話し合いました。

ふたつ目は、「利用している人が亡くなった際、家族はサービスを止められるか」です。
結論から言うと、利用登録した際のIDとパスワードが無いと、家族といえど簡単にサービスを退会できないようです。また、亡くなった後の利用料を払い戻してくれるかというと、その請求もハードルが高いそうです。これはサブスクの種類や利用料の決済手段により難易度がまちまちなので、具体的な手順をここで説明するのは控えますが、調べているうちにうんざりするような内容でした。
原則として退会しなければ契約期間が終了するまで否応無く支払義務が発生します。自分がどんなサービスを利用しているか、家族は知っていますか？漏れなく完璧に伝えている人はなかなかいないと思います。こちらも家族で報告しあうことが必要だと感じます。

簡単で安価で手軽なサブスク。
安価と思ったら手痛い出費になった、とならないように気をつけて楽しみましょう。

兼田円税理士事務所
税理士　兼田　円

みらいわブログ　2022年6月号

「マンションが売れているそうですが…」

こんにちは。
先日、テレビのワイドショーを観ていたら、東京の中古マンション価格が高騰しているとの話題で盛り上っていました。細かい数字は忘れましたが(笑)、ある地区の中古マンションがこの10年程で2倍～3倍？になったそうで、コメンテーターが興奮気味に語っていました。
分譲マンションの価格は、建築費の高騰や地価の上昇で新築物件の販売価格が高止まりの傾向にあります。購入者にとっても依然として超低金利が続いており、マイホーム取得のための融資条件も比較的緩く高値でも購入しやすい環境にあると言われています。その一方で、新築物件の高騰による影響から、予算面で新築購入を断念した需要者層が中古物件に流れ、中古市場が過熱するという現象が起きています。なお、東京ほどではありませんが、この傾向は福岡県内の都市部でも見受けられます。
さて、マンションをお持ちの方には良さそうに聞こえますが、果たしてそうでしょうか？
マイホームではなく、投資物件をお持ちの方にとっては、メリットが大きいかもしれません（一説では、昨年秋より中古マンションの在庫が増えており、価格は下降局面に入ったと指摘する専門家もおられます）。一方で、同条件の物件に住み替えを検討している方にとっては、「高く売って」「高く買う」訳ですから、あまり意味はなさそうです。しかも不動産業者への仲介手数料や不動産売買に関する各種税金もかかります。ただし、家族構成の変化で現在の間取りが広すぎて、コンパクトな物件に住み替える場合などでしたら、良いタイミングかもしれません。
ところで、マンションを「終の棲家に」と考えるのは慎重さが求められます。新築後40年ほど経つと「建替え」を意識せざるを得なくなりますが、現実問題としてマンション内の所有者間の合意形成と建替え費用の捻出が困難なため断念することが多いと伺います。この点も、経年劣化や破損に対して修繕工事が適切に行われば建替えまでの期間を引き延ばすことは可能ですが、マンションオーナー（区分所有者）で構成する管理組合に十分な修繕積立金がプールされていることが前提です。一般論として分譲マンション業者は売りやすくするために当初の修繕積立金を低く設定する傾向にあり、通常はその後も「現状維持」が続きます。そして新築後10年近く経つと長期修繕計画に基づく第１回目の大規模修繕工事が検討され始めます。この時点でようやく「積立金不足」という現実に直面します。
　先ほどの「住み替え」の話に戻ると、買替え時の金銭的な損得だけでなく、買替えたマンション全体における過去の修繕履歴や修繕積立金の積立状況など、今後の支出面もあわせて把握しておくことが肝要かと思われます。

不動産鑑定士　沖永　裕章

みらいわブログ　2022年5月

父の相続

　私事ですが、先月、私の父が亡くなりました。
　今年に入ってからは、自宅で訪問看護士の方や訪問診療をしてくださるお医者さんの手厚いサポートを受けながら、家族としても直接父の世話をすることができ、最後は本当に穏やかに眠ったまま、母と私の家族で見送ることができました。そのことは私たち家族にとっても本当に良かったかなと思います。関係者の皆さまには本当に良くしていただき、この場をお借りして御礼を申し上げます。

　司法書士をしておりますと、相続が発生した方の相談を受けることも多く、これまでも「何から手をつけていいかわからなくて焦ります」といった相談を受けては、「焦らずできることから少しずつ進めればいいんですよ」と答えていましたが、自分がその立場になってみるとやはり同じような気持ちになるものですね。
　役所関係の手続き、金融機関や保険関係の手続き、不動産の手続きに加え、一連の仏事があります。役所関係の手続きはなんとかこなし、税務や保険、登記関係は自分も含め、みらいわのメンバーが助けてくれますので、その点は安心しきっておりますが、特に仏事についてはほとんど何もわかっておらず、一から勉強している毎日です（汗）。
　幸い、葬儀や四十九日法要等の仏事をお願いしているお寺のご住職が、私の中学・高校の同級生でもあり、ひとつひとつ指導を受けながら進めております。

　相続の手続きの経験は、皆誰しも人生でそう何度もあることではありません。私のように相続に深く関わっている仕事をしている人間であっても、やはり戸惑いや焦り、不安を感じます。
　今後の相続への不安や疑問等を抱えている方がいらっしゃいましたら、我々みらいわにぜひお気軽にご相談ください。

たかき司法書士事務所
　司法書士　高木　誠

みらいわブログ　2022年4月号

「西村京太郎先生に感謝」

　皆様こんにちは、社会保険労務士の林　穣です。今回も業務とは全く関係のないお話になります。
　去る３月３日、ミステリー作家の巨匠の西村京太郎先生が旅立たれました。年齢は存じ上げてなかったのですが９１歳にもなられていたそうで。最近まで執筆活動もされていたとの報道に驚きました。

　西村先生との出会いは、私が大学受験を終えた後の空き時間の活用に困っていた時の事でした。たまたま家にあった小説で、何となく読んでみようかと思った程度でした。それまでは、必要がなければ本を読むことなどない、どちらかと言うと活字嫌いな学生でした。しかし、初めてきちんと推理小説を読んでいくうちにすっかり西村先生の作品に魅了され、どっぷりと浸かってしまいました。

　大学生の時には古本屋巡りをしながら様々な作品を集めておりました。今でも実家の本棚には２００冊ほどは持っていると思います。とにかく読み漁ることをテーマにしていたような気がします。当初、西村作品は鉄道を中心としたミステリーだけだと思っていたのですが、意外にも海を題材にした作品（海洋もの）や社会を題材にした作品（社会派ミステリー）も多く幅広い分野の作品があることに気づきました。特に凄いと感じたことは、駅や列車の説明の描写です。印象に残っているのは「終着駅殺人事件」という登場する上野駅の説明です。細かな描写はもちろん上野駅が持つ独特の雰囲気が伝わってきてワクワクしたことを今でも記憶しております。実際に上野駅に立ってみた時には、この作品を思い出して駅を探索しました。

　西村先生の作品に出会えて本当に良かったと心より感謝しております。その後の活字好きになるきっかけを与えてもらえたと思っています。

　最後に、西村先生の作品の中で特に好きなものを３つ挙げておきます。
「華麗なる誘拐」
「発信人は死者」
「札幌着２３時２５分」
　西村先生、ありがとうございました。

社会保険労務士　　林　穣

みらいわブログ　2022年3月号

～　高度障害保険金について　～
今回は保険金等の中でも請求が少ないと言われる“高度障害保険金”についてお伝えします。

「生命保険会社からどんな時に保険金等を受け取りますか？」とお尋ねすると、まず入院や
手術、満期、そして死亡などの答えが返ってきます。
もちろん正解ですが、もう一つ大事な保険金があります。それが“高度障害保険金”です。
もしも、ケガや病気によって重い障害状態が残ってしまった場合、あるいは重度の介護状態になってしまった場合、その時はどうなるのでしょうか？
医療保険や該当する特約があれば各給付金等が支払われますが、下記の状態に該当した場合、高度障害保険金が支払われることになります。
（商品によっては高度障害保険金がないものもあります）

≪対象となる高度障害状態≫の例　　（弊社約款より、他に備考等あり）
①両目の視力を全く永久に失ったもの
②言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
③中枢神経系、精神または胸腹部臓器に著しい障害を残し終身常に介護を要するもの
④両上肢とも、手関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの
⑤両下肢とも、足関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの
⑥１上肢を手関節以上で失い、かつ、１下肢を足関節以上で失ったか、またはその用を全く
永久に失ったもの
⑦１上肢の用を全く永久に失い、かつ、１上肢を足関節以上で失ったもの

聞きなれない言葉が並びますが、このような状態にある場合は高度障害保険金を被保険者自身が受け取ることになり、しかもその保険金は全額非課税で受け取れます。
請求者本人による請求が困難な場合は、以前のブログにも書いた“指定代理請求人”による請求も可能です。
また、住宅ローンを組んでいる方で団体信用生命保険に加入している場合、住宅ローン残高相当額が保障され、その後の住宅ローンが返済されます。
※団体信用生命保険の保障内容と弊社約款内容は異なる場合があります。
詳しくは各団体信用生命保険引受保険会社にご確認ください。

高度障害状態にあっても保険金の未請求状態が沢山あるという記事を読んだことがあります。
保険金等を受け取る権利をすべて知り得ることは難しいかと思いますし、慣れない言葉を聞くのも大変です。
また、上記のような状態で医師と掛け合って診断書等を取得する手続きも大変ですが、そんな時はぜひ早目に保険会社や担当者に相談されてみてください。

時節、立春を過ぎたもののまだまだ寒い日が続きます。
新型コロナウイルス感染症も未だ猛威を振るっていますが、皆様のご自愛のほど祈念致しております。

このご案内に記載の情報は法律上又は税務上の助言ではありません。このご案内をもって専門家の助言に代えることはできません。
このご案内は、2022年2月現在の税制に基づいています。今後、制度内容が変更される場合があります。個別の税務取扱いについては、所轄の税務署もしくは税理士等にご確認ください。

プルデンシャル生命保険㈱　北九州支社
ライフプランナー　　牛島洋介

みらいわブログ　2022年2月号

《建物を解体するならお早めに！！》

　結論から言えば、建物を解体する予定があり、費用をなるべく抑えたいのであれば、令和４年３月末までがいいですよ、というお話です。なぜなら、解体費用が値上がりするからです。

　じつは、令和３年４月から石綿（アスベスト）飛散防止対策が強化され、事前に石綿が使用されていないか調査が必要となり、使用が認められなければそのまま解体するという運びになっていました。
しかし令和４年４月からは石綿の有無にかかわらず、事前調査結果の県への報告が必要となります。つまり、解体業者の手間暇と費用がかかってくるため、今までの解体費用（単価）では請け負えなくなる、ということです。
また、この流れはさらに強化されてきますので、今回のタイミングで解体できなかったとしても費用を抑えたいのであれば、なるべく早めに解体することがおススメです。
詳しくはこちら→https://www.pref.fukuoka.lg.jp/contents/asbesutos-kaisei.html

加来不動産株式会社
代表取締役　加来寛

みらいわブログ　2022年1月号

みなさま，新年おめでとうございます。
私ども「一般社団法人みらいわ」は、財産管理、相続や遺言、そして不動産評価や登記事務などについて、それぞれの専門家が、みなさまのお困りの問題を解決いたします。
法務の問題に関しては、弁護士や司法書士が、税務の問題は税理士が、そして適正な不動産評価を行うための不動産鑑定士、労務管理の問題を社会保険労務士が、不動産の管理や運用に関しては不動産取引士、さらにこれらを補完するための生命保険コンサルタントが、専門的な視点から協議を重ね、皆様がお困りの問題を解決に導くことができる体制を準備しています。
このような専門家集団は、全国的にも珍しく、ありがたいことに、ご相談いただいた方々には高い評価をいただいています。何より、毎週第曜日に実施している『無料相談会』は、ご相談内容に必要な専門家が待機し、みなさまに自由に相談していただけます。
最近では、ご自宅等について遺言を残されたい方、家族信託により、遺言では十分に守れない財産のご相談、あまりに高すぎる固定資産税評価額の鑑定評価、そして、相続の申告や事前の対策など、様々に活用していただいています。
みなさまも、ぜひこの無料相談会（要事前予約）をご利用いただき、将来の安心を手に入れてください。皆様の安心を実現することが、私ども『みらいわ』が目指すところなのです。

税理士　半田正樹

みらいわブログ　2021年11月号

「紅葉シーズン到来」
　みなさんこんにちは（^^）。
秋空が気持ちよく澄みわたる季節となりましたが、皆さまいかがお過ごしでしょうか？
秋といえば？で思いつくのが、食欲の秋、スポーツの秋、芸術の秋、読書の秋などがありますよね。みなさんが一番初めに思いつくものは、何ですか？私は、絶対に食欲の秋！！ですが、今回はその中でも「芸術の秋」が堪能できる個人的におすすめの紅葉スポットをご紹介したいと思います。コロナ禍でなかなか外出できませんでしたが、緊急事態宣言も解除となりました。各々が、感染予防対策をしっかりしながらリフレッシュして頂きたいと思います。

＊大分県中津市耶馬溪＊
　福岡県と大分県の県境に流れる山国川を中心に東西３６㎞、南北３２㎞におよび、耶馬十溪に大別されています。群猿山、鳶ノ巣山、嘯猿山、夫婦岩、雄鹿長尾の峰、烏帽子岩、仙人岩、海望嶺などの周囲の岩峰群が一目で八景を一望出来ることから名付けられた深耶馬溪の代表的な景勝地であり、一年中鮮やかな景観を見せてくれますが、紅葉シーズンはまた格別です。例年１０月下旬から１１月中旬にかけて見頃を迎えます。
尚、写真撮影などは、午前中がおすすめです。（撮影場所の逆光の関係）
また周辺には、蕎麦屋や旅館、温泉施設、椎茸販売などもあります。
前に大きな生椎茸を１盛で２００円で購入して帰ったことがあります。
そのまま塩焼きにしてレモン絞って食べたら抜群に美味しかったです！！
大自然の中で過ごすことで、日常生活から解放されて心身共にリフレッシュできます。
また周辺には青の洞門、羅漢寺など沢山の観光スポットもあるので、家族や友人など一緒にドライブしながら、楽しい休日をお過ごしいただきたいと思います。

【紅葉の見頃】　現在～１１月下旬まで
【駐車場】　公共駐車場（普通車等２５６台　バス１１台）　
料金は無料です

一般社団法人みらいわ
事務局　安部幸子

みらいわブログ　2021年10月号

「親なきあと問題」について

先日、あるお客様から相談を受けました。
そのご相談内容は・・・・・

「わたしには、知的障がいのある息子がおります。わたしも年齢が７０を越え、認知症になったり、亡くなった後のことを考えるようになってきました。財産として賃貸マンションがあり、そのお家賃で収入面は賄えると考えていますが、賃貸マンションやお金の管理ができないので心配しています。なにかよい方法はないでしょうか。」
というものでした。
このご相談を受けたとき、【家族信託】を活用することで解決できるなと思いました。

【家族信託】をかみ砕いてご説明します。家族信託とは、自分の財産を「信頼できる人（家族や親戚）」に先々不安なこと（管理や処分（売却）など）を、元気なうちに託すことができる手法のことです。託せるものとしては、不動産や現金・預金などです。

ご相談者さま（Ａさんとします）のように障がいのある子どもさんがいるご家庭では、親なきあとの問題に頭を悩ませる方も多いことと思います。こういった場合、福祉型家族信託の活用があります。

　Ａさんには、知的障がいのある長男Ｂさんと長女Ｃさん、ふたりの子どもさんがいらっしゃいます。（ご主人はすでに他界）。　こういった家族構成の場合、受託者（財産管理をする人）を障がいのない長女Ｃさんに担ってもらいます。
　Ａさんに認知症の発症や死亡などが起こった際に、財産管理を受託者である長女Ｃさんがおこなうことになります。今回のケースでいけば、賃貸マンションの管理・運営を長女Ｃさんがおこなうことになります。

Ａさんがご健在のうちは、財産から生まれる利益（今回のケースでは主に家賃収入）を受け取る人（第一受益者）はＡさんです。Ａさんが亡くなった後は財産から生まれる利益を受け取る人（第二受益者）は長男Ｂさんとします。こうすることで、Ａさん亡きあと長男Ｂさんが金銭面やその管理で困ることはありません。
　そして、長男Ｂさんが亡くなったらこの家族信託契約を終了し、のこった財産を長女Ｃさんが相続（帰属権利者と言います）する契約にするとよいでしょう。
また、受託者は無報酬でおこなうケースが多いですが、毎月一定額（数千円～数万円）を支払うようにすることも可能です。こうすることで、長女Ｃさんの労をよりねぎらうこともできます。

【家族信託】では、そのご家庭・ご事情に合った契約をすることができます。
わたしたち一般社団法人みらいわには、家族信託コーディネーターと家族信託専門士が在籍しております。お気軽にご相談ください。

家族信託コーディネーター　井料隆彦