カテゴリー: ご相談事例

見つかりにくい、資産税の落とし穴

こんにちは、不動産鑑定士の沖永です。
このところ、基礎控除の減額などで相続税が脚光を浴びています。私のところにも相続財産となる土地や建物の評価について相談を頂く機会が増えています。
一方、土地や建物を所有していると毎年、固定資産税がかかりますが、こちらについて、スクラップブックをめくっていると興味深い新聞記事を見つけました。ちょっと古い情報で恐縮ですが、以下引用します。

『特例適用漏れ本来の6倍に
横浜市では、アパートを経営する70代男性が3年前、20年間にわたり余計に固定資産税を納めていたことを知った。入居者用の駐車場にしているアパートの隣接地に、誤って本来の6倍の税金がかけられていた。
住宅用の土地は、固定資産税を計算する際の評価額が200㎡（1戸あたり）までは6分の1、それを超えた分は3分の1に下がる特例がある。このアパートの駐車場の土地も入居者のために使われており、本来なら特例の対象になる。だが、登記上はアパートと駐車場が別の土地のため、市は住宅用ではないと勘違いしていた。』 （平成27年10月5日 朝日新聞朝刊より）

上記は、土地の評価の問題というよりも、課税の特例適用に不備のある事例として紹介されています。ここでのポイントは土地の評価単位である画地（かくち）認定にあります。固定資産税では、原則として１筆の土地ごとに評価され課税されますが、複数の筆で一体として利用されている場合は複数筆をまとめて、一画地として評価の単位とします。
画地認定の考え方は、不動産鑑定士にとっては土地評価の前提を決める実に基本的な作業です。ただし、事例の場合は実地にアパートの駐車場として利用されていることを確認する必要があります。
上記の課税当局は、市の全筆の土地（おそらく数百万筆）を3年毎に評価する必要があります。市職員も最新の住宅地図や航空写真などで土地の状況を確認していると思われますが、全筆の土地に対する現地確認は現実的に無理があると言わざるを得ません。

記事はさらに続きます。

『男性はこのことを、新たに確定申告を依頼した税理士から教えられた。税理士によると、同じようなミスは各地で頻発しているが、土地の評価に精通した税理士が少なく、発覚するのは氷山の一角だという。
男性は市に税額の変更を求め、納め過ぎた税金の5年分として約250万円が還付された。』　（平成27年10月5日 朝日新聞朝刊より）
記事によると、新たに担当した税理士さんが資産課税のしくみに精通していたため、課税ミスが発覚したものと推測されます。
個人的には「土地の評価に精通した税理士が少なく…」という税理士さんのコメントには納得感があります。門外漢の私が言うのも変ですが、税理士さんの業務は非常に専門性が強いとの印象があり、一人の税理士があらゆる税法・税制に精通するのは難しいだろうなあと。

「みらいわ」では、専門分野の異なる複数の税理士が所属しており、当然、資産税に明るい税理士も控えています。さらに、私のような不動産鑑定士や弁護士、司法書士など他の資格者との意見交換も自由ですので、資産の問題に対する横断的な対応も可能です。

以 上

平成28年9月28日 不動産鑑定士 沖永 裕章

【参考】平成27年10月5日 朝日新聞朝刊4面 より抜粋
特例適用漏れ本来の6倍に
横浜市では、アパートを経営する70代男性が3年前、20年間にわたり余計に固定資産税を納めていたことを知った。入居者用の駐車場にしているアパートの隣接地に、誤って本来の6倍の税金がかけられていた。
住宅用の土地は、固定資産税を計算する際の評価額が200㎡（1戸あたり）までは6分の1、それを超えた分は3分の1に下がる特例がある。このアパートの駐車場の土地も入居者のために使われており、本来なら特例の対象になる。だが、登記上はアパートと駐車場が別の土地のため、市は住宅用ではないと勘違いしていた。
男性はこのことを、新たに確定申告を依頼した税理士から教えられた。税理士によると、同じようなミスは各地で頻発しているが、土地の評価に精通した税理士が少なく、発覚するのは氷山の一角だという。
男性は市に税額の変更を求め、納め過ぎた税金の5年分として約250万円が還付された。
「自治体は税金の滞納は見逃さないのに、自らのミスには気づかない。納得できませんね」。男性はそう話す。