みらいわブログ 2023年9月号

「相続土地国庫帰属制度」

 

令和5年4月27日から『相続した土地を国が引き取る』という制度がスタートしました。

相続した土地について、「遠くに住んでいて利用する予定がない」、「周りの土地に迷惑がかかるから管理が必要だけど、負担が大きい」といった理由により、土地を手放したいというニーズが高まっています。

 

このような土地が管理できないまま放置されることで、将来、「所有者不明土地」が発生することを予防するため、相続又は遺贈によって土地の所有権を取得した人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする「相続土地国庫帰属制度」がスタートしました。

 

私は不動産会社に勤務していますので「自分たちには必要がない不動産がある」「こういった不動産を手放す方法はありませんか?」とご相談をいただくことがあります。こういった場合に、この制度を検討するのもひとつだと思います。

 

ただし、不要という不動産すべてを国に帰属させる(国に引き取ってもらう)ことができるわけではありません。

 

下記のような不動産は申請の対象外とされています。

 

■ 建物がある土地

■ 担保権や使用収益権が設定されている土地

■ 他人の利用が予定されている土地

■ 土壌汚染されている土地

■ 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地

 

また、申請が受理されても、審査の結果、承認を受けることができないケースもあります。

 

■ 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地

■ 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地

■ 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地

■ 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地

■ その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

 

このような土地は承認を受けられないとされています。

 

そして、費用についてですが、審査手数料が土地一筆当たり14,000円です。(申請時に必要)。

手数料の納付後は、申請を取り下げた場合や、審査の結果却下・不承認となった場合でも、手数料の返還はないようです。

また、実際に承認を受けた場合には、10年分の土地管理費用相当額の負担金の納入が必要になります。この金額については、土地の地目や面積に応じて算定されるようです。

 

この制度の申請は、法務局におこなうことになります。ご自身が国庫に帰属させたいと思う土地が、申請の対象になるのか、申請が受理された場合に承認されるのか。また承認された場合に必要となる負担金がいくらになるのか等、法務局へ事前相談されることをオススメします。

 

加来不動産(株) 井料 隆彦

みらいわブログ 2022年8月号

「賃貸住宅管理業」の登録

みなさま、こんにちは。みらいわメンバーで加来不動産(株)の井料(いりょう)です。
このブログをご覧いただいているみなさまの中に、賃貸不動産のオーナーさまもいらっしゃると思いますので、不動産に関係する新しい法律をご紹介します。「賃貸住宅管理業」の登録についてです。令和3年6月15日から「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が全面的に施行されました。これにともない、賃貸住宅オーナーさまから管理業務の委託を受ける事業者は、賃貸住宅管理業の登録が必要となりました。以下が主な要件です。
① 200戸以上の賃貸住宅を管理する事業者は登録が必要
② 営業所又は事務所ごとに、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する業務管理者を1名以上配置(賃貸不動産経営管理士という資格もあります) 。
③ オーナーへの重要事項説明:オーナーとの管理受託契約締結前の重要事項説明として、「報酬及び具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明」すること
④ 財産の分別管理:入居者から金銭など(家賃等)を徴収することがありますが、それらは事業者の自己の固有の財産などと分別して管理しなければならない

掻いつまんでご説明すると、上記内容となります。

これまで、管理を受託する事業者(不動産業者)と賃貸住宅オーナーさまとの間で、明確なルールが無くトラブルとなるケースもあったと耳にします。この法律ができたことにより、オーナーさまも管理を委託する事業者(不動産業者)を選ぶ上で一つの目安ができたように思います。

 賃貸住宅のオーナーのみなさま、管理をまかせようと思う事業者(不動産業者)が、この「賃貸住宅管理業」の登録しているか、②の知識・経験等を有する業務管理者がいるか、③契約前に重要事項の説明をしてくれるか、④財産の分別管理をしているか、確認をされることをおすすめいたします。

井料 隆彦

みらいわブログ 2022年2月号

《建物を解体するならお早めに!!》

 結論から言えば、建物を解体する予定があり、費用をなるべく抑えたいのであれば、令和4年3月末までがいいですよ、というお話です。なぜなら、解体費用が値上がりするからです。

 じつは、令和3年4月から石綿(アスベスト)飛散防止対策が強化され、事前に石綿が使用されていないか調査が必要となり、使用が認められなければそのまま解体するという運びになっていました。
しかし令和4年4月からは石綿の有無にかかわらず、事前調査結果の県への報告が必要となります。つまり、解体業者の手間暇と費用がかかってくるため、今までの解体費用(単価)では請け負えなくなる、ということです。
また、この流れはさらに強化されてきますので、今回のタイミングで解体できなかったとしても費用を抑えたいのであれば、なるべく早めに解体することがおススメです。
詳しくはこちら→https://www.pref.fukuoka.lg.jp/contents/asbesutos-kaisei.html

加来不動産株式会社
代表取締役 加来寛

みらいわブログ 2022年1月号

みなさま,新年おめでとうございます。
私ども「一般社団法人みらいわ」は、財産管理、相続や遺言、そして不動産評価や登記事務などについて、それぞれの専門家が、みなさまのお困りの問題を解決いたします。
法務の問題に関しては、弁護士や司法書士が、税務の問題は税理士が、そして適正な不動産評価を行うための不動産鑑定士、労務管理の問題を社会保険労務士が、不動産の管理や運用に関しては不動産取引士、さらにこれらを補完するための生命保険コンサルタントが、専門的な視点から協議を重ね、皆様がお困りの問題を解決に導くことができる体制を準備しています。
このような専門家集団は、全国的にも珍しく、ありがたいことに、ご相談いただいた方々には高い評価をいただいています。何より、毎週第曜日に実施している『無料相談会』は、ご相談内容に必要な専門家が待機し、みなさまに自由に相談していただけます。
最近では、ご自宅等について遺言を残されたい方、家族信託により、遺言では十分に守れない財産のご相談、あまりに高すぎる固定資産税評価額の鑑定評価、そして、相続の申告や事前の対策など、様々に活用していただいています。
みなさまも、ぜひこの無料相談会(要事前予約)をご利用いただき、将来の安心を手に入れてください。皆様の安心を実現することが、私ども『みらいわ』が目指すところなのです。

税理士 半田正樹

みらいわブログ 2021年5月号

■親子三代で財産がなくなる本当の理由(知らなきゃホントに損をします!)
 親子三代で財産がなくなる本当の理由とは、ズバリ!
「相続税評価のみで遺産分割をするから」なのです。

どういうことでしょうか?

相続税が発生する場合(あるいは、発生しそうな場合)、一般的には税理士に相続税の申告をおこなってもらいますよね?

その際、所有している不動産の相続税評価を出して相続税を計算するわけですが、この行為はあくまでも【相続税の計算のため】であり、【円満に遺産分割するため】に行うものではありません。

■親子三代以上にわたって財産をのこすために必要なこととは?

親子三代以上にわたって財産をのこすために必要なことは、「相続税評価」に加えて「時価評価(一般的に売却する金額)」と「収益力(率)」の3つをみることです。

例えば、自宅の相続税評価が500万円だったとしても、「時価評価」でみると3000万円することもあります。また「収益力(率)」をみると、相続税評価が500万円だとしても、取得した自宅はお金を生むわけではありません。むしろ、固定資産税や庭木の剪定にお金がかかるので「収益力(率)」はマイナスということになります。

また、賃貸アパート・マンションの相続税評価が高い不動産をもらっても、借入がのこっている場合、実際にはお金がほとんど残っていないということはめずらしいことではありません。

つまり、「相続税評価が高い不動産をもらった!よかった♪」

と思っていても、実際の収支は赤字という【負】動産を手にする可能性があり、そうなると引きついだ相続財産を泣く泣く手放すことにもなりかねません。

親子三代以上にわたって財産をのこす重要なポイントは、
【相続税評価】【時価評価】【収益力(率)】の三つの評価を【見える化】することです。
(以下、財産分析一覧表サンプル)
 
 

■どこに依頼すれば良いのか?

遺産分割の際に、この3つの評価額を【見える化】できれば、相続人全員が現在の相続財産の現状把握ができます。

しかし残念なことに、これらの3つの評価は税理士だのみではむずかしいのが現実です。また、一般的な不動産会社でもこの認識は皆無と言ってもよいでしょう。

ではどこにも頼めないのか?

そうではありません。
わたしたち「一般社団法人みわいわ」にご依頼ください。

わたしたちにはこれらを実現できる知識とネットワークがあります。

わたしたちは、税理士をはじめ司法書士や弁護士、不動産コンサルタント、不動産鑑定士、ライフプランナー、社労士など相続のスペシャリストが一同に介してご家族の財産全般を多面的にサポートしています。

相続の問題は多岐にわたり、その心労も相当なものです。
しかし、わたしたちがご家族に諸問題を【見える化】し、相続人が同じテーブルで、また不必要な詮索などせずに、親子三代以上にわたって円満な相続の実現のサポートをおこないます。

無料相談のご連絡は、今すぐ。
➨093・967・0386 一般社団法人みらいわ 代表連絡先まで

加来不動産株式会社
代表取締役 加来寛

今後の予定(4月~7月)

4/11㈭ 一般社団法人みらいわ・半田税理士事務所合同セミナー
    『お墓や供養についてのお悩みをスッキリと』 
    ふだん、お寺さんにはなかなか聞きにくい葬儀や法要のお話
     講師:高野山真言宗 大徳寺住職 浅野正弘師
     時間:午後1:30~3:30
     参加費:千円(一組織お二人まで) 定員20人まで
4/11㈭ 一般社団法人みらいわ 無料相談会
    相続など財産に関する無料相談をお受けしています
    税理士、弁護士や司法書士も待機していますのでぜひお気軽に利用
    下さい
     時間:午後
5/9㈭ 一般社団法人みらいわ 無料相談会
    相続など財産に関する無料相談をお受けしています
    税理士、弁護士や司法書士も待機していますのでぜひお気軽に利用
    下さい
     時間:午後
6/13㈭一般社団法人みらいわ 無料相談会
    相続など財産に関する無料相談をお受けしています
    税理士、弁護士や司法書士も待機していますのでぜひお気軽に利用
    下さい
     時間:午後
7/11㈭ 一般社団法人みらいわセミナー 『民事信託セミナー』開催決定!

みらいわブログ 2017年11月号

民泊事業がしやすくなるそうですが・・・

 数年前から民泊(みんぱく)という宿泊形態が注目され、ビジネスとしてもAirbnb(エアビーアンドビー)などのウェブサイトが登場し、メディアで盛んに取りあげられるようになりました。
 一般的に、民泊とは、旅行者などが対価を支払って一般の民家に宿泊することを意味するそうです。個人的には、大学生の頃にヨーロッパなどの旅行時に利用したことがあり、ホテルが少ない地域で安く泊まれて重宝したことを記憶しています。
 しかし、日本では宿泊業をビジネスとして行う場合、旅館業法の適用を受けるため営業許可が必要になります。このため、例えば、個人が自宅を一定期間民泊として合法的に利用することは、特区民泊などの例外を除いて、法規制の点でかなりハードルが高いと思われます。
 ところが、今年6月に住宅宿泊事業法(以下「民泊法」)が成立し、早ければ来年(平成30年)春ごろに施行される見通しです。同法施行により、民泊事業者は基本的に、知事への届出により年間180日を上限に事業を行うことが可能となります。このように民泊法の施行は、規制緩和の点から民泊ビジネスの利用者にとっては望ましいことであり、また地域の空家対策として有効との意見も聞かれます。その一方で問題点も指摘されます。
 具体的には、分譲マンションの住戸を民泊に利用する場合があげられます。分譲マンションの居住者は、一般的にマンションの居住環境や資産価値を重視して購入する方が多いと思われます。しかし、民泊実施によりマンション内に不特定多数の非居住者が出入りする可能性があり、騒音・ゴミ問題などのトラブル発生が懸念されます。そうならないようにマンションの所有者・居住者間で利用上のルールを定めた「管理規約」がありますが、ほとんどのマンションの管理規約は民泊の実施を想定して作られていないと思われます。
 そこで、民泊実施によるトラブルの防止のため、まずはマンション管理組合の総会等で民泊の可否について議論を行い、その結果を踏まえて、民泊を許容または禁止する旨を管理規約に明文化しておくことが望ましいと思われます。

 マンション管理規約の具体的な改正案については、国土交通省のリリースをご参照下さい。
 http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000146.html

 不動産鑑定士 マンション管理士  沖永 裕章