カテゴリー: 沖永裕章

「マンションが売れているそうですが…」

こんにちは。
先日、テレビのワイドショーを観ていたら、東京の中古マンション価格が高騰しているとの話題で盛り上っていました。細かい数字は忘れましたが(笑)、ある地区の中古マンションがこの10年程で2倍～3倍？になったそうで、コメンテーターが興奮気味に語っていました。
分譲マンションの価格は、建築費の高騰や地価の上昇で新築物件の販売価格が高止まりの傾向にあります。購入者にとっても依然として超低金利が続いており、マイホーム取得のための融資条件も比較的緩く高値でも購入しやすい環境にあると言われています。その一方で、新築物件の高騰による影響から、予算面で新築購入を断念した需要者層が中古物件に流れ、中古市場が過熱するという現象が起きています。なお、東京ほどではありませんが、この傾向は福岡県内の都市部でも見受けられます。
さて、マンションをお持ちの方には良さそうに聞こえますが、果たしてそうでしょうか？
マイホームではなく、投資物件をお持ちの方にとっては、メリットが大きいかもしれません（一説では、昨年秋より中古マンションの在庫が増えており、価格は下降局面に入ったと指摘する専門家もおられます）。一方で、同条件の物件に住み替えを検討している方にとっては、「高く売って」「高く買う」訳ですから、あまり意味はなさそうです。しかも不動産業者への仲介手数料や不動産売買に関する各種税金もかかります。ただし、家族構成の変化で現在の間取りが広すぎて、コンパクトな物件に住み替える場合などでしたら、良いタイミングかもしれません。
ところで、マンションを「終の棲家に」と考えるのは慎重さが求められます。新築後40年ほど経つと「建替え」を意識せざるを得なくなりますが、現実問題としてマンション内の所有者間の合意形成と建替え費用の捻出が困難なため断念することが多いと伺います。この点も、経年劣化や破損に対して修繕工事が適切に行われば建替えまでの期間を引き延ばすことは可能ですが、マンションオーナー（区分所有者）で構成する管理組合に十分な修繕積立金がプールされていることが前提です。一般論として分譲マンション業者は売りやすくするために当初の修繕積立金を低く設定する傾向にあり、通常はその後も「現状維持」が続きます。そして新築後10年近く経つと長期修繕計画に基づく第１回目の大規模修繕工事が検討され始めます。この時点でようやく「積立金不足」という現実に直面します。
　先ほどの「住み替え」の話に戻ると、買替え時の金銭的な損得だけでなく、買替えたマンション全体における過去の修繕履歴や修繕積立金の積立状況など、今後の支出面もあわせて把握しておくことが肝要かと思われます。

不動産鑑定士　沖永　裕章

「3年後の未来は、明るい？」

こんにちは。東京オリンピックでは日本選手の活躍が目立ちましたが、その一方で感染拡大による再度の自粛要請など閉塞感が抜けきれず、今回は柔らかい話題にしたいと思います。

東京オリンピックの閉会式を、最後の1時間ほどテレビで観ました。
閉会式の内容は特に述べませんが、部分的に見どころはあったと思います。
特に、東京の国立競技場と次回開催のパリとの温度差を強く感じました。
今後の感染状況は予測できませんが、パリの現地映像を観ると妙に楽観的な気分になり、3年後のパリでは通常のオリンピック観戦ができそうな期待を抱きました。
個人的には、パリ(及び郊外)の著名な観光施設を競技会場にするというプランに魅力を感じました。オルセー美術館でフェンシング、ヴェルサイユ宮殿で馬術、エッフェル塔の下でビーチバレーなど、競技自体に興味がなくても、ついテレビ観戦したくなります。
それにしても、仮に日本で通常開催が可能だったとして、ここまで柔軟な発想の運営ができたかどうか。日本では普段目にする機会の少ない競技でこのような工夫があれば、オリンピックを契機にいわゆるマイナースポーツに脚光を当てられる絶好の機会となりそうです。ど素人発想ですが、東京都庭園美術館の敷地内でのフェンシングは魅力的です。
「おもてなし」も大切ですが、競技を知るきっかけを提供しつつ、やんわりと観光資源を紹介する視点があっても良いのではと思いました。

日本では2019年にラグビー・ワールドカップが開催され、日本中が熱狂に包まれながら、翌年のコロナ禍でこれほどの断絶を生じるとは誰も想像できなかったと思います。
偶然かどうか分かりませんが、次回(2023年)のラグビー・ワールドカップの開催地はフランスです。その翌年にパリオリンピックが開催される予定です。

今は明るい未来を信じて…
皆様のご健康とご多幸をお祈り申し上げます。

2021年8月10日　不動産鑑定士　沖永　裕章

新年のご挨拶

　皆様、明けましておめでとうございます。
　令和になり初の新年を迎えました。今年は夏に東京オリンピックが開催されますね。
日本選手団の活躍を期待して、テレビの前で応援したいと思います。
昨年は、ラグビー・ワールドカップが開催され、日本中が盛り上がりました。海外の一流選手達のプレーに魅了されたことも確かですが、その原動力となったのは日本代表チームの素晴らしい活躍でした。「ＯＮＥ ＴＥＡＭ(ワンチーム）」という言葉が昨年の流行語大賞に選ばれたのも、多くの方が納得されたのではと思います。
個人的にも、ベスト8入りが掛かった10月13日の横浜で、日本代表がスコットランド代表に勝利した瞬間に立ち会えたのは幸運でした。その時は歴史の証人になれたような興奮と感動をおぼえました。

さて、私たち『一般社団法人みらいわ』は、平成26年2月に誕生し、６年目を迎えようとしています。「資産にまつわる様々な悩み事を、気軽にしかも問題が起きる前に解決するお手伝いができる組織」を作ることを目標に、これまで活動を続けてまいりました。今年もお客様の様々なご相談にお応えできるよう、ネズミのように小回りがきく、機動的でしなやかな身のこなしを心掛けてまいります。

　再びラグビーの話（しかも伝聞話）で恐縮ですが、日本代表チームには海外出身選手が約半数いました。日本で生まれ育った選手同士は日本語を使いますが、日本人同士では「あうんの呼吸」のように言葉にしなくても分かり合えるだろうと省略する部分があります。当然ながら、海外出身選手に「あうんの呼吸」は伝わりません。細部にわたり言葉を使って具体的かつ厳密に意思疎通を図ってきたそうです。結果として、日本出身選手の意思疎通も精緻さが増し、プレーの精度が高まりました。

「みらいわ」は専門資格者が集結したチームですが、各メンバーは異なる専門分野の「言葉」を話します。そこでチームとしては、資産対策に関する共通テーマの他、各人の専門分野についても研修会等を通じて「言葉」を理解し、知識や考え方の意思疎通を図っています。これにより、専門性が横断的な案件への対応も強化され、今後はさらにチーム力を高めてまいります。本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

一般社団法人みらいわ　　沖永　裕章

新年のご挨拶

　皆様、明けましておめでとうございます。
　今年は平成も終わり、新しい時代を迎えます。個人的には、日本で初めて開催されるラグビーのワールドカップが楽しみです。日本代表選手の活躍を期待して、応援したいと思います。
さて、私たち『一般社団法人みらいわ』は、平成２６年２月に誕生し、５年目を迎えようとしています。「資産にまつわる様々な悩み事を、気軽にしかも問題が起きる前に解決するお手伝いができる組織」を作ることを目標に、これまで活動を続けてまいりました。今年は干支にちなんで猪突猛進といきたいところですが、お客様の様々なご相談にお応えできるよう、しなやかな身のこなしも心掛けてまいります。
一昨年に出版された『未来の年表』※という新書は、人口減少社会の日本でこれから起きることが予測されています。読んでみると、悲観的な内容ばかりです。例えば、「2020年：女性の2人に1人が50歳以上に」「2024年：3人に1人が65歳以上の超高齢化大国へ」「2033年：全国の住宅の3戸に1戸が空き家になる」といった見出しが躍ります。残念ながら、国の機関が推計した将来人口はかなり正確といわれ、本書はこの最新データに基づき書かれているそうです。あわせて著者による処方箋として、社会の仕組みや生き方を変えていくことが提案されていますが、あくまで国家レベルです。私たち『みらいわ』は、もっと身近な人びとに焦点をあてた活動を行っています。
『みらいわ』には、お客様の拠り所となる家族や組織などが次の世代に円満に繋がるよう、未来への橋渡しのサポートを目指した、私たちの思いが込められています。
昨年11月には社会保険労務士も加入し、ご相談いただける専門分野が広がりました。
今後も、私たち『みらいわ』をご活用頂く機会が増えることを切に願っています。
微力ではありますが、メンバー全員が更に力を合わせて精進いたします。
本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

一般社団法人みらいわ　　沖永　裕章

【参考文献】
※『未来の年表 人口減少日本でこれから起きること』：河合雅司 著、講談社現代新書2431