みらいわブログ 2019年1月号

新年のご挨拶

 皆様、明けましておめでとうございます。
 今年は平成も終わり、新しい時代を迎えます。個人的には、日本で初めて開催されるラグビーのワールドカップが楽しみです。日本代表選手の活躍を期待して、応援したいと思います。
さて、私たち『一般社団法人みらいわ』は、平成26年2月に誕生し、5年目を迎えようとしています。「資産にまつわる様々な悩み事を、気軽にしかも問題が起きる前に解決するお手伝いができる組織」を作ることを目標に、これまで活動を続けてまいりました。今年は干支にちなんで猪突猛進といきたいところですが、お客様の様々なご相談にお応えできるよう、しなやかな身のこなしも心掛けてまいります。
一昨年に出版された『未来の年表』※という新書は、人口減少社会の日本でこれから起きることが予測されています。読んでみると、悲観的な内容ばかりです。例えば、「2020年:女性の2人に1人が50歳以上に」「2024年:3人に1人が65歳以上の超高齢化大国へ」「2033年:全国の住宅の3戸に1戸が空き家になる」といった見出しが躍ります。残念ながら、国の機関が推計した将来人口はかなり正確といわれ、本書はこの最新データに基づき書かれているそうです。あわせて著者による処方箋として、社会の仕組みや生き方を変えていくことが提案されていますが、あくまで国家レベルです。私たち『みらいわ』は、もっと身近な人びとに焦点をあてた活動を行っています。
『みらいわ』には、お客様の拠り所となる家族や組織などが次の世代に円満に繋がるよう、未来への橋渡しのサポートを目指した、私たちの思いが込められています。
昨年11月には社会保険労務士も加入し、ご相談いただける専門分野が広がりました。
今後も、私たち『みらいわ』をご活用頂く機会が増えることを切に願っています。
微力ではありますが、メンバー全員が更に力を合わせて精進いたします。
本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

一般社団法人みらいわ  沖永 裕章

【参考文献】
※『未来の年表 人口減少日本でこれから起きること』:河合雅司 著、講談社現代新書2431

みらいわブログ 2017年11月号

民泊事業がしやすくなるそうですが・・・

 数年前から民泊(みんぱく)という宿泊形態が注目され、ビジネスとしてもAirbnb(エアビーアンドビー)などのウェブサイトが登場し、メディアで盛んに取りあげられるようになりました。
 一般的に、民泊とは、旅行者などが対価を支払って一般の民家に宿泊することを意味するそうです。個人的には、大学生の頃にヨーロッパなどの旅行時に利用したことがあり、ホテルが少ない地域で安く泊まれて重宝したことを記憶しています。
 しかし、日本では宿泊業をビジネスとして行う場合、旅館業法の適用を受けるため営業許可が必要になります。このため、例えば、個人が自宅を一定期間民泊として合法的に利用することは、特区民泊などの例外を除いて、法規制の点でかなりハードルが高いと思われます。
 ところが、今年6月に住宅宿泊事業法(以下「民泊法」)が成立し、早ければ来年(平成30年)春ごろに施行される見通しです。同法施行により、民泊事業者は基本的に、知事への届出により年間180日を上限に事業を行うことが可能となります。このように民泊法の施行は、規制緩和の点から民泊ビジネスの利用者にとっては望ましいことであり、また地域の空家対策として有効との意見も聞かれます。その一方で問題点も指摘されます。
 具体的には、分譲マンションの住戸を民泊に利用する場合があげられます。分譲マンションの居住者は、一般的にマンションの居住環境や資産価値を重視して購入する方が多いと思われます。しかし、民泊実施によりマンション内に不特定多数の非居住者が出入りする可能性があり、騒音・ゴミ問題などのトラブル発生が懸念されます。そうならないようにマンションの所有者・居住者間で利用上のルールを定めた「管理規約」がありますが、ほとんどのマンションの管理規約は民泊の実施を想定して作られていないと思われます。
 そこで、民泊実施によるトラブルの防止のため、まずはマンション管理組合の総会等で民泊の可否について議論を行い、その結果を踏まえて、民泊を許容または禁止する旨を管理規約に明文化しておくことが望ましいと思われます。

 マンション管理規約の具体的な改正案については、国土交通省のリリースをご参照下さい。
 http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000146.html

 不動産鑑定士 マンション管理士  沖永 裕章

みらいわブログ 2016年10月号

見つかりにくい、資産税の落とし穴

こんにちは、不動産鑑定士の沖永です。
このところ、基礎控除の減額などで相続税が脚光を浴びています。私のところにも相続財産となる土地や建物の評価について相談を頂く機会が増えています。
一方、土地や建物を所有していると毎年、固定資産税がかかりますが、こちらについて、スクラップブックをめくっていると興味深い新聞記事を見つけました。ちょっと古い情報で恐縮ですが、以下引用します。

特例適用漏れ本来の6倍に
横浜市では、アパートを経営する70代男性が3年前、20年間にわたり余計に固定資産税を納めていたことを知った。入居者用の駐車場にしているアパートの隣接地に、誤って本来の6倍の税金がかけられていた。
住宅用の土地は、固定資産税を計算する際の評価額が200㎡(1戸あたり)までは6分の1、それを超えた分は3分の1に下がる特例がある。このアパートの駐車場の土地も入居者のために使われており、本来なら特例の対象になる。だが、登記上はアパートと駐車場が別の土地のため、市は住宅用ではないと勘違いしていた。』
(平成27年10月5日 朝日新聞朝刊より)

上記は、土地の評価の問題というよりも、課税の特例適用に不備のある事例として紹介されています。ここでのポイントは土地の評価単位である画地(かくち)認定にあります。固定資産税では、原則として1筆の土地ごとに評価され課税されますが、複数の筆で一体として利用されている場合は複数筆をまとめて、一画地として評価の単位とします。
画地認定の考え方は、不動産鑑定士にとっては土地評価の前提を決める実に基本的な作業です。ただし、事例の場合は実地にアパートの駐車場として利用されていることを確認する必要があります。
上記の課税当局は、市の全筆の土地(おそらく数百万筆)を3年毎に評価する必要があります。市職員も最新の住宅地図や航空写真などで土地の状況を確認していると思われますが、全筆の土地に対する現地確認は現実的に無理があると言わざるを得ません。

記事はさらに続きます。

『男性はこのことを、新たに確定申告を依頼した税理士から教えられた。税理士によると、同じようなミスは各地で頻発しているが、土地の評価に精通した税理士が少なく、発覚するのは氷山の一角だという。
男性は市に税額の変更を求め、納め過ぎた税金の5年分として約250万円が還付された。』 
(平成27年10月5日 朝日新聞朝刊より)
記事によると、新たに担当した税理士さんが資産課税のしくみに精通していたため、課税ミスが発覚したものと推測されます。
個人的には「土地の評価に精通した税理士が少なく…」という税理士さんのコメントには納得感があります。門外漢の私が言うのも変ですが、税理士さんの業務は非常に専門性が強いとの印象があり、一人の税理士があらゆる税法・税制に精通するのは難しいだろうなあと。

「みらいわ」では、専門分野の異なる複数の税理士が所属しており、当然、資産税に明るい税理士も控えています。さらに、私のような不動産鑑定士や弁護士、司法書士など他の資格者との意見交換も自由ですので、資産の問題に対する横断的な対応も可能です。

以 上

平成28年9月28日 不動産鑑定士 沖永 裕章

【参考】平成27年10月5日 朝日新聞朝刊4面 より抜粋
特例適用漏れ本来の6倍に
横浜市では、アパートを経営する70代男性が3年前、20年間にわたり余計に固定資産税を納めていたことを知った。入居者用の駐車場にしているアパートの隣接地に、誤って本来の6倍の税金がかけられていた。
住宅用の土地は、固定資産税を計算する際の評価額が200㎡(1戸あたり)までは6分の1、それを超えた分は3分の1に下がる特例がある。このアパートの駐車場の土地も入居者のために使われており、本来なら特例の対象になる。だが、登記上はアパートと駐車場が別の土地のため、市は住宅用ではないと勘違いしていた。
男性はこのことを、新たに確定申告を依頼した税理士から教えられた。税理士によると、同じようなミスは各地で頻発しているが、土地の評価に精通した税理士が少なく、発覚するのは氷山の一角だという。
男性は市に税額の変更を求め、納め過ぎた税金の5年分として約250万円が還付された。
「自治体は税金の滞納は見逃さないのに、自らのミスには気づかない。納得できませんね」。男性はそう話す。

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