ご相談事例 | みらいわ相談事例

みらいわブログ　2017年11月号

民泊事業がしやすくなるそうですが・・・

　数年前から民泊（みんぱく）という宿泊形態が注目され、ビジネスとしてもAirbnb（エアビーアンドビー）などのウェブサイトが登場し、メディアで盛んに取りあげられるようになりました。
　一般的に、民泊とは、旅行者などが対価を支払って一般の民家に宿泊することを意味するそうです。個人的には、大学生の頃にヨーロッパなどの旅行時に利用したことがあり、ホテルが少ない地域で安く泊まれて重宝したことを記憶しています。
　しかし、日本では宿泊業をビジネスとして行う場合、旅館業法の適用を受けるため営業許可が必要になります。このため、例えば、個人が自宅を一定期間民泊として合法的に利用することは、特区民泊などの例外を除いて、法規制の点でかなりハードルが高いと思われます。
　ところが、今年6月に住宅宿泊事業法（以下「民泊法」）が成立し、早ければ来年（平成30年）春ごろに施行される見通しです。同法施行により、民泊事業者は基本的に、知事への届出により年間180日を上限に事業を行うことが可能となります。このように民泊法の施行は、規制緩和の点から民泊ビジネスの利用者にとっては望ましいことであり、また地域の空家対策として有効との意見も聞かれます。その一方で問題点も指摘されます。
　具体的には、分譲マンションの住戸を民泊に利用する場合があげられます。分譲マンションの居住者は、一般的にマンションの居住環境や資産価値を重視して購入する方が多いと思われます。しかし、民泊実施によりマンション内に不特定多数の非居住者が出入りする可能性があり、騒音・ゴミ問題などのトラブル発生が懸念されます。そうならないようにマンションの所有者・居住者間で利用上のルールを定めた「管理規約」がありますが、ほとんどのマンションの管理規約は民泊の実施を想定して作られていないと思われます。
　そこで、民泊実施によるトラブルの防止のため、まずはマンション管理組合の総会等で民泊の可否について議論を行い、その結果を踏まえて、民泊を許容または禁止する旨を管理規約に明文化しておくことが望ましいと思われます。

　マンション管理規約の具体的な改正案については、国土交通省のリリースをご参照下さい。
　http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000146.html

　不動産鑑定士　マンション管理士　　沖永　裕章

みらいわブログ　2017年9月号

■【今、大注目の「家族信託」】という方法があります。

みなさま、こんにちは。加来不動産(株)の井料（いりょう）です。
まだまだ暑い日が続きますね。
お盆に家族・親族が集まり、相続にまつわるお話しをされた方も多くいらっしゃっるのではないでしょうか。

今回は、そうした相続に関するご相談と解決方法を紹介します。

Q：私たち夫婦には子供がいません。先祖代々の土地を私の家系で受け継いでいきたいです。
A：今、大注目の「家族信託」という方法があります。

＜ご相談内容＞
●相談者：Ａさん（７７歳・男性）東京都在住

家族構成は、わたし（Ａさん）と妻Ｂ（７５歳）です。
わたしたち夫婦には子供がいません。
現在、先祖から受け継いだ土地に自宅を建てて暮らしています。
私が亡くなったらその土地と自宅は妻に相続してもらうつもりで遺言書を作っています。
しかしその後、妻が亡くなると、妻の兄や姉にその土地と自宅が行くことになります。
先祖から代々引き継いできた土地ですので、妻の親族に行くことは本意ではありません。
こういった場合、なにかよい方法はありませんか？

＜今までの解決案＞
子供がいないご夫婦の場合、「私が亡くなったら妻（夫）へ」という遺言をお互い作っているケースをよく目にします。
しかし、この方法には一つ重大な問題があります。

今回のご相談で言えばＡさんが先に亡くなり土地と自宅が妻Ｂさんに相続された後、
妻Ｂさんが亡くなったらどうなるでしょう。

妻Ｂさんが亡くなったときは、すでに夫Ａさんはいません。そうすると「夫Ａに渡す」という妻Ｂさんの遺言書は無効になり、結果、妻の兄や姉にＡさん先祖代々の土地と自宅が行くことになります。

もちろん、妻Ｂさんが「夫の親族に渡す」という遺言書を作っておくこともできます。
しかし遺言書は、いつでも書き換えが可能なのです。
つまり、遺言書では夫が妻より長生きしない限り、夫の財産が妻の兄や姉に渡ることを完全に防ぐことができないのです。

＜家族信託という解決策＞

こういった場合に有効な手段として、最近注目されているのが「家族信託」です。
（誤解されている方もいらっしゃるかもしれませんが「投資信託」や「信託銀行」とはちがうものです。）

委託者：財産を持っている人
受託者：財産を託される人（財産を管理していく人）
受益者：財産から出る利益をもらえる人

簡単にいうと家族信託は、上記３人が登場する契約のことです。
この「家族信託」という契約をすることにより、今までの遺言では不可能だったことが可能になります。

今回のご相談でいきますと、夫Ａさんが亡くなった場合、土地と自宅は妻Ｂさんのものになります。
その後、妻Ｂさんが亡くなった場合、夫Ａさんの兄の息子（Ａさんからすると甥っ子）に受け継いでもらいます。（甥っ子さんに、というのはあくまで例ですので、他の親族に受け継いでもらうことも可能です。）

こういったことが家族信託契約で可能になりました。（仮に遺言書でこのように書いておいたとしても無効です。）
これで先祖代々の土地がＡさん家系に受け継がれることになります。

相続のことをご存知の方からすると「そんな財産の受け継ぎ方がホントにできるの？」と思われるかもしれません。
そうなのです。できるようになったのです。
平成１９年９月に「信託法」という法律が改正され、可能になりました。

今回、ムズカシイ法律論は書いておりません。
今後も「家族信託」を使った問題の解決事例をご紹介していきます。
「家族信託」にご興味を持たれた方は、わたしたち「一般社団法人みらいわ」に「家族信託のコト教えて！」とお気軽にお声かけください。
きっと、あなたのお悩みや問題を解決できると思っています。

加来不動産株式会社
家族信託コーディネーター　井料隆彦

みらいわブログ　2017年8月号

■【相続が発生したら、遺産分割協議をおこない、相続登記をしましょう！】

　父が亡くなり、相続が発生したが相続税がかかるほどの財産があるわけでもなかったし、具体的にどのような手続きをすればよいか分からなかったので、遺産分割をしないでそのまま放置していた（※図１）。

　しかし放置していた期間に、その相続人がさらに死亡してしまったケース。

　例えば、父の遺産につき、母と３人の子（私、弟、妹）の４人ですべき遺産分割協議を放置していたような場合で、弟の妻とは折り合いが悪く、ほとんど交流がないといった状況の中で、その弟が交通事故で亡くなってしまったとしたら。。。（※図２）

　亡くなった弟の地位（父の子としての相続人の地位）を、弟の相続人（妻・子）が引き継ぎますので、遺産分割手続きを進めるためには、弟の妻、子に協議に加わってもらう必要があります。弟であればまとまっていた話がその奥さんとの間ではまた異なる関係性の中で話し合うことになります。
　さらに子供が未成年の場合は、親が子供の法定代理人として遺産分割手続きを代理できるかというとそれは禁じられており、家庭裁判所に子の特別代理人の選任申立という手続きをしなければなりません。（母親と子供たちの利益が相反することとなるため）

加来不動産株式会社
代表取締役　加来寛

みらいわブログ　2017年7月号

保険金の請求ができない！？

みなさまこんにちは。プルデンシャル生命保険㈱の牛島です。
梅雨に入ったものの今年は朝晩に肌寒さが残り雨も少ないようですが、夏に向けて水不足とならぬよう、また草木や農作物にとっても恵みの雨となる梅雨になってほしいものですね。

さて、先日60代のお客様からこんなご相談がありました。
　「80代の両親がいますが、二人とも認知症（財産管理が困難なレベル）になり、すべての手続きを長男である私が法的に代理で進めなくてはならず大変です。
　両親はそれぞれお互いを受取人とした生命保険に加入していますが、仮に父が先立った場合、認知症の母が保険金の請求をできるのでしょうか？」

高齢化が進むなか、このような問題はさらに増えていくと思われますが、結論から申し上げると、請求は可能です。
ただし、結構大変な作業になることが多いです。
死亡保険金に限らず入院給付金などいずれも“請求書”を書いて頂かないと生命保険会社は支払いができませんが、その請求書を書く方が認知症の場合どうなるのでしょうか？

一般的には成年後見人や相続人の方が代表して必要な書類を準備し請求手続きを行っていきますが、普通の請求に比べ揃える書類が多く時間もかかり、それを担う方の負担は大きいものになります。
契約者（被保険者）がお元気なうちに「受取人」の健康状態をチェックしておくことはとても重要なことです。

また、入院給付金などは被保険者本人が請求することが多いですが、本人にそれができない場合は「指定代理請求人」を指定しておくことによって成年後見人でなくとも代わりにその方が代理で請求手続きを行うことができます。

どんな保険に加入しているかも大切ですが、請求から最後の受け取りまでスムーズに手続きが行われなければ後味悪いものになってしまいます。
保険金の受取人や指定代理請求人の変更は、何度でも無料でできるものです。
特に高齢になるにつれ、いつ何が起こるかわからない時期となれば早めのご確認を。
そして、ご加入中の保険が安全に保たれているかどうか是非チェック頂ければと思います。

プルデンシャル生命保険㈱　北九州支社
ライフプランナー　牛島　洋介

みらいわブログ　2017年1月号

あけまして、おめでとうございます。
本年も、よろしくお願いいたします。

平成２９年の干支は「酉」ですね。もっと細かく言うと「丁酉」です。これは、「ひのととり」、または「ていゆう」と読むそうです。
干支は、年を数える十二支のほか、日を数えるための十干との組み合わせで、本来は十干十二支のことで、 10と12の最小公倍数である60種類あることになります。
十干が丁、十二支が酉で、その組み合わせで丁酉となります。これは60個の中の34番目にあたります（十干は、甲・乙・丙・丁・戊・己・庚・辛・壬・癸）。
この「丁酉」には、どんな意味があるのかインターネットで調べてみると「仕事や挑戦してきたことへの結果や果実を勝ち取る」とありました。是非これまでの成果が出せる年にしたいですね。

さて、皆様は初詣には行かれたでしょうか。神社に行かれた方、お寺に行かれた方、その両方に行かれた方、行かれなかった方いろんなお正月を過ごされたと思います。
お参りに行かれた方はお賽銭を入れて今年一年のご挨拶をされたと思いますが、そのお賽銭を受けた神社やお寺に税金がかかってるのかな？と感じた方もいらっしゃったのではないでしょうか（そんな俗っぽいことは考えないですかねぇ（汗））。

「宗教法人には税金がかからない、宗教法人は得をしている。」というような話をきいたことはないでしょうか。
宗教法人にはお寺や神社及び教会などがあります。教会に関しては初詣という習慣があるのかは知りませんが、神社またはお寺には初詣に行かれたと思います。
そのときにお賽銭やおみくじ、それにお守りを買ったりしますよね。で、その時に払ったお金は税金として課税されない。その理由は、お礼をはじめお賽銭やおみくじ、寄付金、それに戒名料、祈祷料、お布施などこれらすべてが非課税となっているからなのです。（ただし、宗教法人の収入が全て税金がかからないわけではありません。）
宗教法人の事業は公益事業と収益事業の2つありますが非課税となっているのは公益事業とだけです（お賽銭などはこれになります）。公益事業で得た収入に関しては一切、税金が掛からない事に決まっているのです。
ですから、宗教法人が全く税金を払わなくて良いわけではなく例えば収益事業に該当する駐車場の収入などについてはちゃんと税金が発生しています。

また、皆さんあまりご存じないと思いますが、宗教法人になっていないお寺などは宗教法人では税金のかからない収入（お賽銭やおみくじお布施など）に税金がかかるため確定申告をちゃんとすることになっています。
じゃ、みんな宗教法人になれば良いのでは？と思うかもしれませんが、宗教法人になるにはとても高いハードルが存在します（詳しい内容はまた別の機会に）。

ということで、とりとめのない話になってしましましたが、
今年も皆様にとって素敵な一年となることを祈願いたしまして、新年のご挨拶とさせて頂きます。

税理士　上村昌毅

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みらいわブログ　2016年12月号

日本人は法律で守られているか

　租税法律主義という言葉があります。みなさんの財産に課税される相続税や贈与税、所得に対して課税される所得税や法人税は、国会で定められた法律ですね。
　では、実際の課税現場でその法律はどのように適用されるのでしょうか？
　実はその実際の法律の運用上最も尊重されているのは「通達」と言われるものです。私たち税理士も、トラブルを避けるために、通達に従って税務処理を行うケースがほとんどです。

　通達とは、各省庁の上級庁から下級庁へ事例ごとの取り扱いを指示したものに過ぎません。国民が遵守すべき法律として存在するものではないのです。
　しかし、税法は具体的事例が多岐にわたるため、様々な解釈上の違いが生まれます。そのために法の解釈をどのように行うべきかを、上級庁が指示を行なったのが「通達」と言われるものです。困ったことに、この通達が時代とともにどんどん変わっていく状況が日本には存在します。つまり、「相続が予想されるので、できるだけ税金を少なくしようと、様々な対策を立てておこう。」と頑張っていても、実際の相続が起こった時に「通達」が全く異なった規定になっていたということはよくあることなのです。

　例えば、大きな面積のある土地を、相続税の計算上どのように計算するかは、「相続税評価通達」によって算出するようになっていますが、その計算方法と手続きは、ここ10年の間でも様々変わってきました。これでは、計画的な相続の対策はできませんよね。
　税金を少なくするために、なりふり構わぬ節税対策を行うことが現実的かどうかはともかく、法の適用と解釈は一定であるべきだと思います。時代に合わぬ法律であれば、それを変更することが必要で、行政庁の判断で法の一貫性が保たれていないのは、先進国としてちょっと恥ずかしい部分だと思います。

　日本国憲法にも「全て国民は法の下に平等である」とうたわれていますが、このような通達行政だけでなく、日本はこと税に関しては、まだまだ改革すべきものがたくさんあるようです。

　税理士　半田正樹

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みらいわブログ　2016年11月号

「配偶者控除の廃止」～１０３万円の壁の正体～

　初めまして、「みらいわ」メンバー税理士の兼田円です。
　さて、みらいわブログの記念すべき担当第１回目。
　今回採り上げたいテーマは、最近ホットなこちらです。
「配偶者控除の廃止」
　そもそも配偶者控除とは何か？を、「パート主婦の目線」からお話します。
「パート主婦の【給与収入】が年間１０３万円以下であれば【所得税法上】でご主人の控除対象配偶者となり、【ご主人の所得税】を計算する際に「配偶者控除３８万円」が受けられる、という制度」
　そんなこととっくに知ってるよ～、と仰るなかれ。
上記の１文に、特に気をつけるべき項目が３つあります。【　】部分です。

【給与収入】について、お勤め先から支給される給与をいいます。例えば、「料理教室やネイルサロンを経営して得た収入」「ブログのアフィリエイト収入」等はこれに該当しないので注意が必要です。

【所得税法上】について、この年収１０３万円の壁は、あくまで「所得税法の控除対象配偶者に該当するかしないか」というボーダーラインです。言い換えると、年収１０３万円を超えても、社会保険上の「被扶養者」には該当することがあります。
　けれど実際には、ご主人の会社の福利厚生制度や健康保険組合によっては「所得税法上の配偶者控除の壁＝社会保険の被扶養者の壁＝１０３万円」と規定している会社もあるようです。
　さらに最近ショッキングな話を聞きました。
　「一昨年の私（パート主婦）の年収が、ボーナスを足したら１０３万円超えていたの。だから主人が申告して税金を納めたのだけど」
　はいはい、よく聞くお話ですね。
　「主人が会社でその話をしたら、一昨年の家族手当支給分２４万円を一括返済してくれって経理から言われて」
　思わずエーっと言ってしまいました。
　税金や社会保険だけの話かと思っていたら、まさか家族手当ての取り消しになるなんて･･･と肩を落としていました。本来所得税上だけの壁である１０３万を、家族手当とも連動させている会社は少なくないようです。

【ご主人の所得税】についてよくある誤解、年収が１０３万円を１円でも超えたら、即控除が無くなり税金がどっと増える？
　いいえ、「配偶者特別控除」というクッション機能がありますので、１０３万円の壁を多少越えたとしても、所得税は大きな影響は受けないのです。この配偶者特別控除という制度のおかげで、年収１４１万円まではジワジワと税額が増えていきます。どこまで増えるかというと、計算上最低５２，０００円です（所得税＋市県民税）。ただし、ご主人が高所得者であれば、増える税金は上記よりさらに多額になります。

　さて現状の結論として、パート収入の壁は、配偶者控除よりも「社会保険の被扶養者」や「家族手当」の壁を意識したほうが家計への影響を少なくできます。
　とはいえ。今政府が検討している案、「配偶者控除を廃止」となると、上記クッション機能も同時に廃止となる可能性が高く、家計のダメージはそれなりに大きなものになるでしょう。今後、私たち納税者はこの議論の経過をしっかり見ていく必要がありそうです。

　税理士　兼田円

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みらいわブログ　2016年10月号

見つかりにくい、資産税の落とし穴

こんにちは、不動産鑑定士の沖永です。
このところ、基礎控除の減額などで相続税が脚光を浴びています。私のところにも相続財産となる土地や建物の評価について相談を頂く機会が増えています。
一方、土地や建物を所有していると毎年、固定資産税がかかりますが、こちらについて、スクラップブックをめくっていると興味深い新聞記事を見つけました。ちょっと古い情報で恐縮ですが、以下引用します。

『特例適用漏れ本来の6倍に
横浜市では、アパートを経営する70代男性が3年前、20年間にわたり余計に固定資産税を納めていたことを知った。入居者用の駐車場にしているアパートの隣接地に、誤って本来の6倍の税金がかけられていた。
住宅用の土地は、固定資産税を計算する際の評価額が200㎡（1戸あたり）までは6分の1、それを超えた分は3分の1に下がる特例がある。このアパートの駐車場の土地も入居者のために使われており、本来なら特例の対象になる。だが、登記上はアパートと駐車場が別の土地のため、市は住宅用ではないと勘違いしていた。』（平成27年10月5日朝日新聞朝刊より）

上記は、土地の評価の問題というよりも、課税の特例適用に不備のある事例として紹介されています。ここでのポイントは土地の評価単位である画地（かくち）認定にあります。固定資産税では、原則として１筆の土地ごとに評価され課税されますが、複数の筆で一体として利用されている場合は複数筆をまとめて、一画地として評価の単位とします。
画地認定の考え方は、不動産鑑定士にとっては土地評価の前提を決める実に基本的な作業です。ただし、事例の場合は実地にアパートの駐車場として利用されていることを確認する必要があります。
上記の課税当局は、市の全筆の土地（おそらく数百万筆）を3年毎に評価する必要があります。市職員も最新の住宅地図や航空写真などで土地の状況を確認していると思われますが、全筆の土地に対する現地確認は現実的に無理があると言わざるを得ません。

記事はさらに続きます。

『男性はこのことを、新たに確定申告を依頼した税理士から教えられた。税理士によると、同じようなミスは各地で頻発しているが、土地の評価に精通した税理士が少なく、発覚するのは氷山の一角だという。
男性は市に税額の変更を求め、納め過ぎた税金の5年分として約250万円が還付された。』　（平成27年10月5日朝日新聞朝刊より）
記事によると、新たに担当した税理士さんが資産課税のしくみに精通していたため、課税ミスが発覚したものと推測されます。
個人的には「土地の評価に精通した税理士が少なく…」という税理士さんのコメントには納得感があります。門外漢の私が言うのも変ですが、税理士さんの業務は非常に専門性が強いとの印象があり、一人の税理士があらゆる税法・税制に精通するのは難しいだろうなあと。

「みらいわ」では、専門分野の異なる複数の税理士が所属しており、当然、資産税に明るい税理士も控えています。さらに、私のような不動産鑑定士や弁護士、司法書士など他の資格者との意見交換も自由ですので、資産の問題に対する横断的な対応も可能です。

以上

平成28年9月28日不動産鑑定士沖永裕章

【参考】平成27年10月5日朝日新聞朝刊4面より抜粋
特例適用漏れ本来の6倍に
横浜市では、アパートを経営する70代男性が3年前、20年間にわたり余計に固定資産税を納めていたことを知った。入居者用の駐車場にしているアパートの隣接地に、誤って本来の6倍の税金がかけられていた。
住宅用の土地は、固定資産税を計算する際の評価額が200㎡（1戸あたり）までは6分の1、それを超えた分は3分の1に下がる特例がある。このアパートの駐車場の土地も入居者のために使われており、本来なら特例の対象になる。だが、登記上はアパートと駐車場が別の土地のため、市は住宅用ではないと勘違いしていた。
男性はこのことを、新たに確定申告を依頼した税理士から教えられた。税理士によると、同じようなミスは各地で頻発しているが、土地の評価に精通した税理士が少なく、発覚するのは氷山の一角だという。
男性は市に税額の変更を求め、納め過ぎた税金の5年分として約250万円が還付された。
「自治体は税金の滞納は見逃さないのに、自らのミスには気づかない。納得できませんね」。男性はそう話す。

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みらいわブログ　2016年9月号

遺言を作成するにはどうすればいいの？

　遺言には、大きく分けて、公証役場で公証人に作ってもらう「公正証書遺言」と、自筆で書く「自筆証書遺言」の２種類があります。

　遺言を作成する際は、その形式やルールが細かく決められており、それに従っていないと遺言そのものが無効になるおそれがあります。そういったリスクを考えた場合、公正証書遺言であれば公証人がそのルールに基づいて作成してくれるため、安心です。
　また、この点は一般の方にあまり知られていないのですが、将来実際に相続が発生した際、残された家族がその遺言を使うための特別な手続き「遺言の検認」が公正証書遺言の場合は不要であり、その点でもお勧めできます。
　ただし、公証人に遺言を作成してもらうため、遺言の作成にその分の費用がかかります。

　一方、自筆証書遺言は、自分で作れますので、作成費用はほとんどかかりません。
　その代わり、前述した形式違反等によって遺言そのものが無効となってしまうリスクや、遺言書自体を紛失したり盗難されたりするおそれがあります。
　また、前述の公正証書遺言のメリットの裏返しになりますが、自筆証書遺言で遺言を残していた場合、将来相続人の方が遺言を使うためには家庭裁判所による「遺言の検認」が必要となります。この遺言の検認の手続きには、かなりの日数と戸籍を取得する手間がかかってしまうこと等のデメリットがありますので、ご注意ください。
　そして、金融機関によって対応は違うようですが、自筆証書遺言があっても、それだけでは被相続人の預金口座について遺言内容に従った手続きが進められず、あらためて相続人全員の実印と印鑑証明書を求められるといったケースもあるようです。

　公正証書遺言も自筆証書遺言も上記のようなメリット・デメリットがありますが、どちらも法的な効力に違いはありませんので、どちらの方法で遺言を作成するのかを検討してみてください。
　もしどうしたらよいかお悩みであれば、我々『みらいわ』にぜひお気軽にご相談ください。

たかき司法書士事務所
司法書士　高木誠

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みらいわブログ　2016年8月号

相続のとき【貸金庫】がキケン！？

　相続発生時の【貸金庫】がややこしいことになる可能性があるのに意外と盲点であり、これが実際におこってしまうとかなり苦労することになるかもしれません。と言いますのも、相続が発生し銀行が契約者の亡くなったことを確認すると、契約者の貸金庫はただちに凍結されます。
　凍結された貸金庫をあけるには基本的には相続人全員が立会いのもと開けることになっています。ですから相続人全員で銀行にいって、貸金庫をあける様子を見守らなければなりません。　　

　どうしても立会えない相続人がいる場合、委任状で開けてもらえるようですが、金融機関によって対応は異なるようです。
　また遺産分割協議ですでにもめている場合なども貸金庫を開けることはできません。
　それはもし相続人の誰か一人が、貸金庫を開けてしまい、その後、権利証書や資産を不公平に分配してしまうことが起こってしまうと、さまざまな範囲に責任追及がおよぶ可能性があるからです。
　
　対策としてまず、遺言書（自筆証書遺言、公正証書遺言）は貸金庫に入れておかないこと。　
　つぎに、貸金庫に入れる大切なものの中に、ほかの家族の貴重品なども入れないようにしておきましょう。

　貸金庫を利用することが必要な場合もあるかと思います。ですが遺言書に関しては貸金庫を利用することでご自身の想いを実現することがむずかしくなることも重々ご承知おきください。

加来不動産株式会社
代表取締役　加来寛

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